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投资买房别忘九大因素

投资买房别忘九大因素

  很多人选择房地产进行投资,但是对房地产资本价值的判断是个很复杂的问题,很多因素都会影响判断的准确性,从而产生资本价值的风险,即预期资本价值与实际资本价值之间的差异。

  造成资本价值判断不准确的最根本的原因有两条:一是房地产市场固有的不完全性造成判断时缺乏对市场的了解;二是房地产交易具有不可比性,缺乏用来参考的邻近的或类似的交易案例的资料,尤其对非专业人士来讲问题更突出。除此之外,还有9个方面的因素也会影响房地产资本价值判断的准确性。

  一、估价误差。不同的估价师对同宗物业的估价结果可能存在5%的误差。据国外的一些研究机构的调查结果表明,在操作中,这种误差甚至超过了5%。这一判断差异不仅影响了物业的收益水平,甚至决定了物业投资预期收益目标的判断。此外,房地产交易并不频繁,而且每笔交易的过程都很漫长,对资本判断的误差很难马上得到市场的检验,这也导致了物业资本价值的不确定性。

  二、市场影响。对资本价值的判断通常是对物业公开市场价值的估计,但公开市场实际上是个理论概念,在实际交易过程中,很难满足公开市场定义中的各种前提。

  三、政府法律和财政政策方面的影响。政府法律和财政政策的影响有时是可以预期的,但并不表示就没有风险存在。因为即使是政策自身也会随着国际市场、国内市场的实际情况进行相应的调整。

  四、宏观经济形势。宏观经济形势的变化对需求市场有很大影响,这种影响也可能对某一地段、某一类型物业产生很大影响。当然,也可能是经济衰退导致市场的萎缩或是局部市场的萎缩。

  五、功能。功能对物业的影响很难判断,比如说智能化、大厅小卧甚至更超前的户型设计、以人为本等都是现在很时髦的话题,但是在较好地段即使是七八十年代设计的“压抑了人性”的老式二手房,市场认同度一样很高。

  六、通货因素。通货膨胀、紧缩都会影响对收益的判断,物业收

益预期的变化直接会影响房地产资本价值的判断。 七、法律风险。法律风险最大的可能性出在产权、合法性等问题上。在很多情况下,物业的合法性并不是检验五证那么简单的事情。

  八、工程质量。

  九、后期的维护管理。有些物业特别是写字楼、商住公寓设备配置很好,但由于后期管理不力,维修资金不足,一般在5~10年后便会出现不同程度的贬值。

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