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投资买房要三思

投资买房要三思

  问题是,房价短期看涨,长期为何看跌?问题复杂,要重点解释。先指出,我说的“长期”,是指10年以上。经济学分析价格,来来去去离不开供求,若假定房屋供应不变,那么推断10年后房价下跌,那必是房屋的需求下降。可从三方面看,让我分点说:

         首先,10年后人口会减少。据专家分析,中国人均寿命72岁,那么到2015年,每年自然死亡数2600万,新出生人口1600万,每年净减少1000万。当然,人口不是决定房屋需求的唯一因素,但一定是重要因素。居者有其屋,人之常理,就是再穷,也得攒钱买房不是?房屋乃必需品,人口减少,房屋需求会下降,是简单的推理,此点不应有争议。

         其次,人口老龄化。有资料表明,从1950年至1980年,平均每年出生人口2600万,按男女平均58岁退休,那么从2008年起,每年将有2600万人退出劳动系列。10年后,退休人数将超出2亿。由此看,在职劳力的社会负担将来不会轻,而老人为安度晚年,断不会把积蓄用于买房。相反,不少老人退休后,还会将原来的大房换成小居,北京当下已有苗头,西方国家亦屡见不鲜,倘如此,房屋需求也会降低。

         再次,城镇化加快。中国要提高农民收入,必减少农业人口,鼓励农民进城。那么,农民进城是否会拉动房屋需求?答案肯定,但往深处想,也需做具体分析。俗话说,安居乐业。农民进到城市,自然要有落脚的地方。但要提点的,将来农民进城,目标是大城市还是小城镇?大城市人满为患,而且中央已言明,城镇化要以县城为依托。因此,农民进城拉动的只是中小城镇的房屋需求,对大城市,影响微不足道。还有,现在发达国家,有钱人大多不住城内,若中国也有那一天,城市房屋需求会大减。

         回头再说供给。我估计,10年之内,中国的房屋供应仍稳中有升。前年的统计数字,说全国共有房地产企业32618家,只要这些企业不歇业,每年造出的房子,数目应相当可观。虽然政府控制建设用地,

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