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买房投资是否划算的计算公式

摘要:如果你的新房子,出租的月租金低于总房价的 0.5%,你贷款买房投资就会吃亏。例如:100万的房子,算上物业费,月租要有5100元;50万的房子,月租得有 2550元。

一、假设:

1、50年后残值为原房价的40%,即是余下20年的国有土地使用权,仍由房主所有;2、房屋按国家规定能用50年;3、折现率不变,分别按6%、7%、5%进行计算,抵消通货膨胀影响,即,通货膨胀时租金上升,但折现率也会上升,两者相抵;考虑到贷款利率为5%以上,故折现率定为6%比较合理;4、假设房租不变,各个年度中,地价上涨导致的月租上升与房屋变旧导致的月租降价相抵消。5、为了保证能租出房,能有较好的租金,每隔10年进行一次装修或维修,一居在第10年花2万元。第20年、30年、40年均为3万元。如果不装修或维修,房子无法正常使用50年。

二、收支列表

建筑面积 单价 房价 月租 月物业费 税费 装修 10年修 20年修 30年修 40年修 50年后残值

一居:50 5000元 25万 1530元 30 1 4 2 3 3 3 10万元

二居:100 5000元 50万 3060元 60 2 8 4 6 6 6 20万元

三居:150 5000元 75万 4590元 90 3 12 6 9 9 9 30万元

三、计算结果:

折现率为6%时,房屋总价10万元,月租金500元,小亏,5%时折现率(比贷款利率还低,是不现实的)持平,7%大亏。

折现率为6%时,房屋总价15万元,月租金750元,小亏,5%时折现率(比贷款利率还低,是不现实的)持平,7%大亏。

折现率为6%时,房屋总价20万元,月租金1000元,小亏,5%时折现率(比贷款利率还低,是不现实的)持平,7%大亏。

折现率为6%时,房屋总价30万元,月租金1500元,小亏,5%时折现率(比贷款利率还低,是不现实的)持平,7%大亏。

折现率为6%时,房屋总价40万元,月租金2000元,小亏,5%时折现率(比贷款利率

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