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农村集体土地建设住宅楼买卖纠纷的分析

近些年来我院在审理地产案件中,不断遇到村委会利用集体土地建住宅楼卖给本村以外的村民和城市居居而产生的房屋买卖纠纷案件,这类案件具有涉及面大、人数众多、法律规定不甚明确的特点,还涉及小城镇建设的政策导向与有关法律规定的冲突问题。因此,如何正确把握法律与政策的关系,维护好本地区的社会稳定,妥善处理此类纠纷,需要认真探讨。 一、集体土地建住宅楼的背景及基本情况 1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》,江苏省政府从1995年起,在全省范围内开展创新型小城镇活动,1996年3月28日南京市人民政府以宁政发(1996)69号文件下发南京市人民政府关于批转市建委《关于加强南京市村镇规划建设的实施意见》的通知。这一系列的文件规定了农村小城镇建设的规划、管理及实施的具体办法。在这样一种政策导向下,此项工作在乡镇集体土地上全面展开。例如原南京市大厂区的葛塘镇(该镇1996年被省政府评为示范新型小城镇)于1995年开始了此项工作,该镇下辖的邻近大厂城区的中山村、欣乐村、四周村、新村村先后搞起了住宅楼的兴建工程。截止到1999年底上述四村共在集体土地上建造住宅楼73幢,24万平方米,3000多套房屋。3000多套的房屋中20%卖给了本村村民,80%卖给外地农民和城镇居居。这四个村在兴建住宅楼的过程中一般都办理了或补办了下列手续: 1、原南京市大厂区计划经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项报告的批复; 2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”; 3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图; 4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。 四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权,购房者享有土地使

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