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浅议物业管理纠纷的处理

随着城市建设和城市改造工作的开展,物业管理行业正在逐渐兴起,但我国目前尚无法律、行政法规和部门规章对物业管理行业进行立法和规范,各地方法规对物业管理的规定都不一致,且内容简单不具体,使物业管理的内涵模糊、宽泛,难以操作,实际中容易产生纠纷并不便处理,以下笔者就物业管理的性质、物业管理企业与服务对象的相互关系以及物业管理纠纷的处理作粗浅探讨。 一、物业管理的性质以及与一般服务合同的区别 物业管理,即“区分所有建筑物的管理”①,是指由政府规定的对配套设施比较齐全的原有住宅区和新建住宅区以及配套设施比较齐全的大厦、工业区等物业进行管理服务的活动。就物业管理行为产生的法律关系分析,既具有行政法律关系的特性,又具有民事法律关系的特性,如从法律关系产生来看,物业管理行为是地方法规和部门规章的强制性规范;从法律关系的内容来看,物业管理的项目范围由地方法规和部门规章及规范性文件事先界定;从法律关系的权利义务实现上看,物业管理的收费依据和标准由政府物价部门规定或遵政府物价部门指导等。但从其本质特性看,物业管理行为属于民事法律行为,理由是: 1、物业管理行为是一种服务活动。是由物业管理企业为业主委员会及业主提供的包括财产维护、环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法律关系,没有管理与被管理的关系,双方主体关系中不具有服从性、隶属性。 2、物业管理是由政府规定的服务管理活动,不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《管理办法》)和地方有关法规都规定了住宅小区应当成立管理委员会并实行物业管理,物业管理服务中的被服务主体——业主,虽然对是否接受物业管理服务不能选择,但可以选择由谁来提供服务。如《江苏省物业管理条例》就规定“物业交付使用后,业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,并签订物业管理合同。

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