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中国品牌策划案例之五:策划万科

中国品牌策划案例之五:策划万科
这是一个中国最大的商业地产项目的策划,下面介绍一下对万科的策划:
2003年我为万科做过一个产业策划和商业模式策划。2002年中国房地产界发生了一件轰动事件,万科在深圳通过9.7亿元的天价拍得坂雪岗39.7万平米的土地。
这表明了两件事:万科的变与不变,所谓变,是指万科这个深圳的开发商终于回归珠三角进行项目开发;所谓不变,万科还是老样子不靠政府关系,将阳光交易进行到底。
这两件事带来了两个致命的问题:
一是当时万科奉行阳光下的利润,加上其政府公关是弱项,因此每次拿地都是很高的成本。所以王石说过“超过25%的利润我不做”,其实这是万科本身商业模式弊病导致的无奈之言。如何找到新的拿地模式,获取高额利润已成为万科的战略问题;
二是进军广州,结果是每次万科参加土地竞拍,都会有十几家广州的开发商对万科围追堵截,大家通过或明或暗的围标的方式,让万科根本拿不到自己想要的土地。
这再次表明新的拿地方式、新的商业模式已成为万科的当务之急。2003年10月我代表省广参加万科坂雪岗项目(现在这个项目名字叫万科城)竞标时,给万科顺便做了个商业模式策划。
当时我从央视记者采访万科副总郁亮的报道中了解到这样一个情况:万科目前面临单一开发模式已难于拉动万科这张战车的难题。在多年的开发建设中,万科一直在探索理想的居住模式,即万科的新一代造镇计划。
这个计划如刚才介绍大商汇的策划时谈到的,万达的“新城市计划”一样,万科的“新造镇计划”其实也是一种呼应城市建设浪潮的拿地方式。但是,以前这个商业模式为万科获得了很多利益。但是现在,这个模式遇到了强大的阻碍。不仅有严重的内忧更有巨大外患。
所谓新造镇计划,即打造新市镇(New town)。因此出现了万科在全国各地已经形成的第一代新市镇:如深圳四季花城、上海城市花园、北京城市花园、天津花园新城等。New town的概念,最早可以追溯至霍华

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