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如何把握房地产营销策划的灵魂

如何把握房地产营销策划的灵魂
 1、项目策划智力活动的实质   现代行销理念认为,营销即经营,经营即运作市场。策划是市场营销的“概念”构造过程,属广义营销工作的一部分。在重大投资活动中,策划已成为决策不可缺少的环节。在房地产开发的项目运作中,科学的策划作用首先在于形成一个“影子项目”,即观念上的物业概念。马克思曾讲过,人类高明于蜜蜂酿造蜂房的地方就在于,在酿造之前蜂房的概念已存在于头脑之中了。项目策划作为一种智力活动的精粹正在于此。策划是一种精神活动,属主观行为,其成效受制于客观世界的诸多条件。   项目策划的依据来自市场,项目策划的中心是研究市场,项目策划的结果是判断市场。这是由于项目成功与否取决于市场,投资回报的实现也离不开市场,市场是策划的出发点和归宿点。所以说,项目策划的灵魂在于把握市场。换言之,就是在企业资源的约束条件下,求出项目方程式之解,给出该项目开发成功的理念和策略。   2、地产项目策划的流程分析   商业策划在国外及港台已为独立分工,活跃于经济活动之中,出现了很多著名案例,形成了完善的策划工艺流程。地产项目策划因举足轻重,故在商业策划中更为突出和受到重视,其策划工作流程较为完整。   笔者在主持和参与一些地产项目策划中感到,其工作流程并非是平面、时序、二维的,而是立体、系统、三维的。这主要是;因为现实中房地产开发工作流程是时空交叉,诸多环节同步进行的。   3、国内地产策划批判   国内的商业策划仍处于探索阶段,有待成长。地产项目策划虽发展较快,20世纪后半期以来也出现了大量的房地产项目策划案例,取得了一些营销成果。但大多嫁接欧美和港台,惊世之作不多,包装痕迹明显,往往带有炒作之嫌。目前地产策划在理念和操作上存在的问题,比较明显的主要表现在以下几点:   “策划万能论”(救世主型)。   将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药,似乎立杆见影,一通百通,成了无所不能的百宝囊。动不动

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