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物业管理用房的权属规定宜更加明晰

物业管理用房的权属规定宜更加明晰
 全国人大常委会办公厅日前公布的物权法草案,内容涉及物业管理的许多方面。其中第七十六条规定“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外”。我认为 “物业管理用房,属于业主共有”这个提法在目前的现实中很难得到尊重和维护,为合理保护各方权益,并在实践中避免和解决各种纠纷,还需要进一步加以斟酌明晰。
    在物业管理区域内为物业管理人提供必要的物业管理用房,是其实施物业管理活动最基本的保证,也是最重要的条件之一。虽然我国法律已经明确规定物业管理用房归业主共有,但现实生活中,由于相关法律规定不够完善,购房者在购买房屋之后,经常会因建筑区划内物业管理用房的所有权和使用权问题而与房地产开发商发生各种纠纷。有些时候,物业管理单位也会因为各种原因而涉入这些纠纷,与业主和房地产开发商产生一些不必要的矛盾。
    实践中物业管理用房纠纷的表现形式很多,最常见的如发展商不按规定提供足量的物业管理用房,或将其转作它用,致使物业管理用房短缺。由于信息不对称,作为所有者的业主大多数并不明白归自己共有的物业管理用房究竟位于何处,面积有多大。这就使发展商或物业管理单位随意改变管理用房的用途成为可能,而且一旦出现也难以及时得到制止。如2003年,苏州高新区馨泰花苑的业主委员会与新港物业公司展开了一次物业管理用房之争。原因就是物业管理公司将面积仅有140多平方米管理用房出租给他人,准备开一家美容美发店,且未事先征得业主同意。更为严重的是,由于掌握着产权证明,有时开发商甚至会将物业管理用房违法出卖给他人。如2004年9月,长春市二道区万胜花园小区的开发商将该小区的物业管理用房(居民自己掌管的业主管理办公室)出卖给他人,买主随后即拿到新的产权证号,而开发商则突然之间不见了踪影。又如北京市内某小区,在规划时原来有两层共1261.7平方米是作为物业管理用房的。但200

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